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Hypothek tranchieren kostet Kunden Millionen
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Stefan Heitmann, CEO
Viele Hypothekarnehmer verteilen die Hypothekarschuld – häufig einzig auf expliziten Rat ihres Bankberaters – auf mehr als eine Tranche und begeben sich so unwissentlich in Geiselhaft der Banken. Dies, weil eine Ablösung bei einem anderen Anbieter nur dann möglich ist, wenn die einzelnen Tranchen nicht länger als 24 Monate auseinanderliegen. Kumuliert bezahlen die Immobilienbesitzer so zwischen 240 und 290 Millionen Franken zu viel pro Jahr, wie eine Studie von MoneyPark aufzeigt.
Die unfreiwillige Bindung an die Hausbank aufgrund einer unvorteilhafte Tranchierung der Hypothekarschuld kostet einen Immobilienbesitzer bei einer durchschnittlichen Refinanzierungssumme von 590’000 Franken jährlich im Schnitt zwischen 3´500 und 4´300 Franken. Bei einem gesamtschweizerischen Refinanzierungsvolumen von ca. 90 Milliarden Franken zahlten Immobilienbesitzer alleine im Jahr 2016 zwischen 240 und 290 Mio. Franken zu viel, wenn sie statt des durchschnittlich günstigsten, den durchschnittlich teuersten Anbieter wählen mussten. Kunden, die aufgrund der Tranchierung den Anbieter nicht wechseln können, haben praktisch keine Verhandlungsmacht und müssen die Zinskonditionen der Hausbank alternativlos akzeptieren.
Die Hälfte aller Hypothekarnehmer ist zumindest theoretisch betroffen
Gemäss einer repräsentativen Studie der GfK im Auftrag von MoneyPark haben 46 Prozent der Hypothekarnehmer Kredittranchen abgeschlossen, die mehr als 24 Monate auseinanderliegen. Viele entschliessen sich auf expliziten Rat des Kundenberaters zu diesem Schritt, der am Ende einzig den Interessen der Banken dient und die Margen im Bestandeskundengeschäft vergoldet. Denn die meisten Hypothekarnehmer bezahlen ihre Hypothek nicht zurück, sondern refinanzieren den Kredit mindestens einmal, häufig sogar mehrmals über Jahrzehnte. Dies nicht zuletzt weil die Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können und eine Amortisation nur für die zweite Hypothek – sprich Kredite über 66 Prozent des Immobilienwerts – obligatorisch ist. Zusätzlich macht das tiefe Zinsumfeld für viele Hauseigentümer die Amortisation noch unvorteilhafter.
Gerade die grossen Zinsunterschiede machen die Bindung an die Hausbank für den Kunden extrem kostspielig
2016 betrugen die Zinsunterschiede für verschiedene Hypothekarprodukte zwischen minimal 41 bis maximal 93 Basispunkte. Für eine 5-jährige Festhypothek kommunizierte der teuerste Anbieter einen Zins von 1,43 Prozent, während der günstigste Anbieter einen Richtzins von 0.5 Prozent zum identischen Stichtag veröffentlichte. Bei einer Refinanzierungssumme von 590‘000 Franken betragen die potenziellen Mehrkosten für den Kunden, wenn er anstelle des günstigste das teuerste Angebot wählen muss, bis zu 5‘500 Franken – und das jährlich!
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Fazit
Nicht selten sind Kunden erstaunt, dass sie bei Auslaufen der ersten Kredittranche nicht wechseln können. Diese unfreiwillige Bindung an die Hausbank kostet die Hypothekarnehmer zwischen 240 bis 290 Millionen Franken pro Jahr, da sie die Konditionen der Bank alternativ annehmen müssen und kaum Verhandlungsmacht haben. Wer unbedingt die Hypothekarschuld auf verschiedene Tranchen aufteilen will, sollte auf jeden Fall vermeiden, sich durch ungünstige Laufzeitenstrukturen an den bisherigen Anbieter zu binden. Selbst wenn die Hausbank aktuell attraktive Konditionen offeriert, ist es nahezu ausgeschlossen, dass auch zum Zeitpunkt der Refinanzierung die Hausbank die besten Zinsen bietet. Ansonsten besser auf Nummer sicher und Finger weg von der Tranchierung!
