Musterportfolio REITs Schweiz

• Dieter Haas
  

Ein Blick in die Vergangenheit verdeutlicht die erstaunliche Robustheit des Schweizer Immobilienmarktes. So erlitt der SXI Real Estate Index (SREAL), der alle an der SIX Swiss Exchange primärkotierten Immobilienaktien und Immobilienfonds umfasst, in den letzten zehn Jahren einzig in 2008 und 2013 einen negativen Gesamtertrag. Selbst 2008, als fast alle Anlageklassen südwärts tendierten, verzeichnete der SREAL nur eine Einbusse von 2.1%. Er behauptete sich damit um Längen besser als der Rest der Welt. Die Immobilienaktien in Europa, Asien und Nordamerika wiesen zwar 2009 und 2012 erheblich stärkere Avancen auf als diejenigen unseres Landes. Insgesamt hat der Sektor der Schweizer Immobilienaktien im 10-Jahres-Vergleich zum Vanguard REIT ETF (VNQ), dem Volumenstärksten seiner Zunft, jedoch die Nase vorn. Er bildet den MSCI US REIT Index ab. Das Kürzel REIT steht im Übrigen für Real Estate Investment Trust. Das Vertrauen der Anleger in Immobilien scheint unerschütterlich. Mit ein Hauptgrund dafür dürften die nach wie vor hohen Renditedifferenzen zwischen indirekten Immobilienanlagen und festverzinslichen Anlagen sein. Für Schweizer Immobilienaktien belief sich die Renditedifferenz gegenüber zehnjährigen Staatsanleihen seit 2015 auf jeweils über 400 Basispunkte.

«REIT ist das Kürzel für Real Estate Investment Trust.»

Die stetige Aufwärtsentwicklung der Schweizer Immobilienaktien zeigt sich eindrücklich in der grafischen Entwicklung ab 2008. Performancemässig an der Spitze liegt in dieser Zeitperiode der SXI Swiss Real Estate Shares Index (CHRES). Er berücksichtigt nur die fünf liquidesten und grössten Titel aus dem SXI Real Estate Shares Index (REAL). Ein Titel wird erst inden SXI Swiss Real Estate Shares aufgenommen, sofern er in der Selektionsliste auf Rang 5 oder besser platziert ist. Weiter muss ein SXI Swiss Real Estate Shares-Kandidat mindestens drei Viertel der Aktiva in der Schweiz investiert haben.

Performance der grössten Immobilienaktienim SXI Real Estate Shares Index

Wer dachte, dass sich Immobilienaktien im Gleichschritt entwickeln, der dürfte sich ab den Zahlen in der nachstehenden Tabelle 2 wundern. Die Spanne zwischen dem Besten und dem Schlechtesten der zehn grössten seit über zehn Jahren kotierten Aktien beträgt nicht selten mehr als 50%. Am besten schnitten in den letzten zehn Jahren PSP Swiss Property und Intershop Holding ab, während Auslandsexperimente, wie beispielsweise bei Züblin, sich negativ auf die Performance auswirkten. Gepoolte Anlagen machen somit auch im Sektor Immobilien Sinn. ETFs wie SRFCHA (siehe Product News) auf den SXI Real Estate sind daher risikoarme Partizipationen auf die hiesige Immobilienlandschaft.

Ein simpler Basket als Alternative

Die Überschaubarkeit der Angebote macht es möglich, eigene Kreationen zu entwickeln, die besser sind als alles, was es auf dem Markt gibt. Wegen der Dominanz der Top-5 hätte ein im Startzeitpunkt 2007 gleichgewichteter Basket aus den fünf Immobilienaktien PSP Swiss Property, Swiss Prime Site, Mobimo, Allreal und Intershop nicht nur alle bestehenden Fonds bzw. ETF-Anlagen, sondern auch den Swiss Performance Index klar geschlagen. Eine Rückrechnung ist zwar nur ein Indiz für die kommenden Jahre. Nichtsdestotrotz dürften Anleger, die sich die fünf grössten Schweizer Immobilienaktien zu identischen Gewichten ins Portfolio legen, auch in Zukunft gut fahren. Mit einer solchen Lösung werden die drei kleineren Werte Mobimo, Allreal und Intershop im Vergleich mit der Börsenkapitalisierungsgewichtung im SXI Swiss Real Estate Shares Index deutlich übergewichtet, während die beiden die Benchmark dominierenden Aktien Swiss Prime Site und PSP Swiss Property einen vergleichsweise geringeren Anteil erhalten. Mit dieser Vorgehensweise lässt sich ein Small Cap-Effekt erzielen, der, langfristig betrachtet, in der Regel überdurchschnittliche Resultate hervorbringt.

Individuelle Vorgehensweise übertrifft kollektive Anlagen

Für einmal ist ein Ausweichen auf einen aktiven oder passiven Fonds somit keine absolute Notwendigkeit. Ein selbst konstruierter simpler, gleichgewichteter Basket der Big-5 unter den Schweizer Immobilienaktien reicht aus, um performancemässig mit den besten kollektiven Produkten Schritt zu halten. Dank der politischen Stabilität unseres Landes, der zunehmenden Knappheit des Faktors Boden und der wertstabilen Währung wird der Schweizer Immobilienmarkt im globalen Kontext auch in den kommenden Jahren ganz vorne mitspielen. Eine internationale Diversifikation mag zwar eine gewisse Risikominderung bringen, eine Steigerung des Gesamtertrages ist dagegen eher unwahrscheinlich. Getreu dem Motto: «Schuster bleib bei deinen Leisten» sollten sich hiesige Anleger daher nicht in Gefilde begeben, von deren Marktgegebenheiten sie nichts oder nur unzureichend Kenntnis haben.

Fazit: Stabil, aber nicht untouchable

Solange das Niedrigzinsumfeld anhält, bleiben Immobilienaktien ein Muss für Anleger, die in erster Linie an einer überdurchschnittlichen Rendite interessiert sind. Die immer wiederkehrende Drohung einer unmittelbar bevorstehenden Trendwende bei den Zinsen vonseiten diverser Fachleute können Sie getrost ins Reich der Fantasie verbannen. Eine solche würde das Finanz-Kartenhaus zum Einstürzen bringen, mit Folgen weit über das Ausmass der Finanzkrise 2008 hinaus. Daran dürfte niemand ein Interesse haben. Schweizer Betongold wird somit auch in den kommenden Jahren ein stabiler, wertvermehrender Bestandteil in einem breit diversifizierten Portfolio sein. Für eine Partizipation reicht aus, sich die fünf grössten Player PSP Swiss Property, Swiss Prime Site, Mobimo, Allreal und Intershop zu gleichen Teilen ins Depot einzuverleiben. Wer dennoch lieber eine möglichst breite Abdeckung des Sektors wünscht, der ist mit einem ETF wie SRFCHA auf den SXI Swiss Real Estate Index gut bedient.