Steuern sparen mit Immobilien: so geht`s

• Stefan Heitmann, CEO
  

Wer sich ein Eigenheim kauft, benötigt normalerweise eine Hypothek. Banken gewähren in der Regel Hypotheken bis zu 80 Prozent des Belehnungswerts. Die Frage, wie viel Fremdkapital Sie für den Immobilienkauf aufnehmen möchten, hat einen direkten Einfluss auf Ihre Steuerrechnung. Denn je höher die Hypothek, desto mehr Schuldzinsen lassen sich vom steuerbaren Einkommen abziehen.  Wie gross die Steuererspranis schlussendlich ist, hängt nicht zuletzt von Ihrem Grenzsteuersatz ab. Als einfache Faustregel gilt: Je höher der Grenzsteuersatz, desto mehr Steuern lassen sich durch eine hohen Fremdkapitalanteil sparen.

Mit der richtigen Amortisationsstrategie Steuern sparen
Regulatorisch sind Sie verpflichtet die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis spätestens zur Pensionierung zu amortisieren. Ob Sie über die vorgeschriebene Amortisation hinaus den Kreditbetrag weiter verringern möchten, hängt unter anderem auch von steuerlichen Überlegungen ab. Dabei kann insbesondere die Wahl der richtigen Amortisationsstrategie helfen, die Steuerlast zu reduzieren. Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen einer direkten und einer indirekten Amortisation. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothekarschuld gleich, während Sie fortlaufend auf ein 3a Konto Ihre vereinbarten Amortisationsbeiträge einzahlen. Das 3a Konto wird zu Gunsten des Hypothekargläubigers verpfändet. Der Vorteil: Die Kreditzinsen bleiben weiterhin in voller Höhe erhalten und zudem können die eingezahlten Amortisationsbeiträge in die dritte Säule vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Neben den steuerlichen Vorteilen profitieren Sie auch vollumfänglich von den Zinserträgen, diese sind nämlich bis zur Auszahlung steuerfrei. Mit dem MoneyPark Amortisationsrechner erhalten Sie einen ersten Eindruck, ob sich die Amortisation für Sie persönlich lohnt.

Steuerlich profitieren bei den Unterhaltskosten
Neben den Schuldzinsen können Hausbesitzer auch durch die anfallenden Unterhaltskosten gegenüber dem Fiskus steuerlich profitieren. Dabei muss aber darauf geachtet werden, dass Reparaturen oder Umbaumassnahmen lediglich werterhaltend sind. Nur dann gewährt Ihnen das Steueramt den vollen Abzug von der Einkommenssteuer. Sanieren Sie hingegen so, dass Ihre Immobilie auch an Wert gewinnt, wird nur der werterhaltende Teil der Investition als abzugsfähig deklariert. Jedoch können Sie später beim Verkauf die Ausgaben der wertvermehrenden Investitionen an Ihrer Liegenschaft von der Grundstücksgewinnsteuer abziehen. Allerdings gibt es keine Regel ohne Ausnahme. Energiesparende oder umweltschonende Umbauten werden von den meisten Kantonen ebenfalls als steuerlich abzugsfähig angerechnet, auch wenn sie wertsteigernd sind. Planen Sie grössere Renovationen oder Umbaumassnahmen, dann sollten Sie eine genaue Finanzierungsplanung vornehmen und die Massnahmen über mehrere Jahre verteilen, sodass Sie über die gesamte Zeit hinweg von Steuerabzügen profitieren.