PSP Swiss Property: Das Fundament steht

• Wolfgang Hagl
  

«Vorsicht! Abbrucharbeiten» – zwischen Ende Februar und Mitte März hätte dieses Warnschild sehr gut zur PSP-Aktie gepasst. Gegenüber dem Allzeithoch von CHF 157.10 stürzte das Immobilienpapier in dieser Zeit um bis 36.2% ab. Damit reagierte die Notiz auf die im Zuge der Corona-Pandemie schlagartig eingetrübten Sektoraussichten. Bekanntlich mussten während des Lockdowns viele Läden schliessen. Gleichzeitig schickten Unternehmen ihre Mitarbeiter in das Homeoffice. Daher steht ein dickes Fragezeichen hinter der Auslastung des Immobilienbestandes respektive den zukünftigen Mieteinnahmen.

Solide Finanzkennzahlen

Nach einem Erholungsversuch im April erlebte die PSP-Aktie eine zweite Verkaufswelle. Jeweils im Bereich der horizontalen Unterstützung bei CHF 101 drehte der Mid Cap nach oben – PSP Swiss Property hat damit einen doppelten Boden ausgebildet. Er könnte das Fundament für einen Ausbruch nach oben bilden. Nicht nur das Chartbild macht Mut. Für neues Vertrauen sorgte der zweitgrösste börsennotierte Schweizer Immobilienkonzern mit den Resultaten für das erste Quartal 2020. Zwar nahm der Reingewinn um knapp 40% auf CHF 47.9 Mio. ab. Doch das Management konnten den Rückgang mit Einmaleffekten im Vorjahreszeitraum erklären. Den Liegenschaftsertrag steigerte PSP um 2.3% auf CHF 290.46 Mio. Mit 3.2% lag die Leerstandsquote per 31. März um 30 Basispunkte unter dem Niveau von Ende 2019. Die 2020 auslaufenden Mietverträgen in einem Volumen von CHF 31.7 Mio. hatte das Unternehmen zum Quartalsschluss bereits zu 85% erneuert.

Schwerpunkt Büroflächen

Wenig überraschend gibt sich das Management beim Blick in die Zukunft vorsichtig. Abschliessend könne man die Folgen der Corona-Pandamie auf das Geschäft noch nicht beurteilen. Schon jetzt gehen die Verantwortlichen von einer vorübergehenden Stagnation bei der Nachfrage nach Büroflächen aus. «Der Markt für Retail-Flächen, der schon vor dem Ausbruch der Coronavirus-Krise anspruchsvoll war, bleibt wohl bis auf weiteres angespannt», erklärt das Unternehmen in einer Medienmitteilung. Gleichzeitig verweist PSP auf einen relativ geringen Anteil der von der Krise am stärksten betroffenen Wirtschaftszweige. Sektoren wie Non-Food-Retail, Gastronomie oder Freizeitbetriebe steuern 21% zu den Mieteinnahmen bei. Zu 63% stammen die Zuflüsse aus Büroflächen.

Beachtlich ist, dass der Immobiliendienstleister die konkrete Prognose nur moderat nach unten angepasst hat. Neu stellt PSP für 2020 ein EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) von rund CHF 260 Mio. sowie eine Leerstandsquote per Ende Jahr von rund 3.5% in Aussicht. Bisher hatte sich das Management vorgenommen, die genannten Kennzahlen zu über- respektive untertreffen. Bleibt es bei diesem Ausblick, käme PSP Swiss Property mit seinem CHF 8.1 Mrd. schweren Portfolio wohl ziemlich glimpflich durch die Krise.

Anlagekonklusion:

Allein der Vergleich des Ansatzes für die Liegenschaften mit dem Börsenwert spricht dafür, dass die PSP-Aktie weiter Boden gut machen kann. Die Kapitalisierung liegt lediglich bei rund 60% der Portfoliosumme. Gleichzeitig beträgt die Kursprämie auf den NAV 17%. Zum Vergleich: Ende 2019 war der Aufschlag 20 Prozentpunkte grösser. Natürlich stehen die genannten Relationen in einem engen Zusammenhang mit möglichen weiteren Folgen der Pandamie. Gleichwohl ist die Wette auf eine stärkere Gegenbewegung angesichts der interessanten Kombination aus charttechnischem Momentum und Bewertung reizvoll. Einrichten lässt sich ein solcher Trade mit dem Call-Warrant PSPANZ. Das kurz vor Weihnachten fällige ZKB-Papier notiert noch deutlich aus dem Geld und zeigt einen entsprechend üppigen Hebel von 17.8. Eine defensivere Anlagealternative bietet Julius Bär mit dem Barrier Reverse Convertible SAFCJB. Die Renditechance von 7.92% p.a. ist hier durch einen Risikopuffer von mehr als einem Fünftel teilgeschützt.