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Regulatorische Verschärfungen bergen die grössten Gefahren für den Immobilienmarkt Schweiz
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Stefan Heitmann, CEO
Nicht steigende Zinsen, angebliche Immobilienblasen oder eine erhöhte Arbeitslosigkeit gefährden den Immobilienmarkt, sondern weitere regulatorische Verschärfungen – so zumindest sehen es die Immo-Experten im Land.
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gehen die Experten von einer preisseitigen Seitwärtsbewegung aus, während die Konsolidierung im Luxusbereich weiter voranschreiten dürfte. Potenzial orten die Experten hingegen im Renditebereich: hier wird ein Preissteigerungspotenzial von bis zu 4 Prozent erwartet. Dies geht aus der diesjährigen Immobilienexperten-Umfrage von MoneyPark hervor.
Befragt wurden im ersten Quartal 2017 rund 80 Experten aus der Immobilienwirtschaft darunter Finanzierungsexperten aber auch Immobilienmakler zu den Trends und Entwicklungen im Immobilienmarkt Schweiz. Insgesamt beurteilen die Experten den Immobilienmarkt als kerngesund und schätzen die Situation positiver ein als noch im vergangenen Jahr. 74 Prozent der Befragten sieht einen stabilen Markt mit konstanten bis steigenden Preisen, ohne Anzeichen einer Blase. Ein Marktumfeld also, das keine weiteren Regulierungsschritte notwendig macht.
Regulatorische Verschärfungen stellen die grösste Gefahrenquelle dar
Jeder dritte Experte sieht in einer weiteren Verschärfung der Regulierung aber dennoch die grösste Gefahr für den Immobilienmarkt. Seit 2012 erfolgten mehrere einschneidende Regulierungsschritte, die den Immobilienkauf für viele Schweizer verunmöglichen. Insbesondere die hohen Tragbarkeitshürden und der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent, schliessen mittlerweile rund ein Drittel aller Haushalte vom Immobilienkauf aus. Lesen Sie mehr dazu in der Studie von MoneyPark. Die Regulierungen haben eindeutig zu einer Dämpfung des Marktes beigetragen, allerdings sind weitere Regulierungsschritte momentan nicht angezeigt und drohen einen an und für sich kerngesunden und ohnehin schon sehr konservativen Markt weiter auszutrocknen. Neben regulatorischen Verschärfungen fürchten die Experten auch den Rückgang der Zuwanderung, welcher insbesondere nachfrageseitig in bestimmten Regionen und Segmenten wie etwa dem Luxussegment zu einer Dämpfung beitragen dürfte. Sind es doch oftmals gut ausgebildete Einwanderer, die insbesondere die Nachfrage in den höher preisigen Immobilienklassen stützen.
Im laufenden Jahr wird ein moderater Zinsanstieg von unter 1 Prozentpunkt erwartet
Ein plötzlicher und markanter Anstieg der Zinsen um mehr als 1 Prozentpunkt wird von den Experten ausgeschlossen. Zu stark ist der Einfluss der ungebremst expansiven Geldpolitik der EZB auf den hiesigen Zinsmarkt. Fast jeder zweite Experte erwartete jedoch zumindest bei langlaufenden Festhypotheken einen moderaten Anstieg der Zinsen zwischen 20 und unter 100 Basispunkten.
Luxusimmobilien bleiben das Sorgenkind der Immobilienexperten
Wie bereits im vergangenen Jahr erwarten die Experten gerade im Luxussegment weiter sinkende Preise um bis zu 4 Prozent. Auch die Geschäftsliegenschaften werden eher kritisch beäugt. Nach wie vor stabil beurteilen die Experten den Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, bei denen mehrheitlich konstante Preise erwartet werden. Potenzial hingegen orten die Experten bei den Renditeliegenschaften – hier werden Preissteigerungen um bis zu 4 Prozent im laufenden Jahr als realistisch eingeschätzt.
Drei Viertel der Experten beurteilen Immobilieninvestitionen als attraktiver als Aktien
Nur jeder Fünfte gibt Aktien vor Immobilien den Vorrang. Immobilien vermögen aber nicht nur aufgrund der tiefen Zinsen und geringen Risiken zu überzeugen. Auch der Inflationsschutz von Sachanlagen wird von jedem vierten Experten als Grund für die höhere Attraktivität von Immobilieninvestitionen genannt.
Die Korrelation zwischen der Inflation und der Rendite auf Immobilien in den Bereichen Wohnen, Geschäftsliegenschaften und Büros ist mit 0.63 bis 0.7 ausgeprägt. Bei steigender Inflation steigen somit auch die Renditen einer Immobilieninvestition. Dies nicht zuletzt weil sich Mieten normalerweise analog des allgemeinen Preisniveaus entwickeln. Auch deshalb sind Investitionen in Immobilien ungebrochen attraktiv – und das nicht nur für institutionelle, sondern auch für private Anleger.
Fazit
Der Immobilienmarkt präsentiert sich gesund und stabil. Die grösste Gefahr geht gemäss Experten von weiteren regulatorische Schritten, die sich am Ende destabilisierend auf einen ultra-konservativen Finanzierungsmarkt auswirken könnten, aus. Gerade aufgrund der geringen Risiken und des Inflationsschutzes bleiben Immobilien aber auch weiterhin eine attraktive Anlage.
