Immobilien-Kaufvertrag: Checkliste und Tipps

• Stefan Heitmann, CEO
  

Das wichtigste zuerst: Bloss nichts überstürzen! Prüfen Sie alle Details des Kaufvertrags schon vor dem Notariatstermin und ziehen Sie im Zweifelsfall eine Fachperson hinzu, z.B. einen Baujuristen, einen Bauherrenberater oder auch den mit dem Fall betrauten Notar. Am Ende müssen Sie jede einzelne Klausel verstehen und damit einverstanden sein! Lesen Sie hier unseren Beitrag zu den 10 grössten Fehlern beim Hauskauf. Damit der Kaufvertrag gültig ist, muss er durch einen Notar beurkundet werden. In der Regel bereitet der Notar den Immobilienkaufvertrag vor und sendet diesen zur Durchsicht an beide Parteien. Letztere können dann Bemerkungen und Ergänzungen anbringen. Der Notar ist weder dem Käufer noch dem Verkäufer verpflichtet. Sollte er gewisse Punkte des Kaufvertrags als einseitig empfinden, wird er die Parteien in der Regel darauf aufmerksam machen. Das entbindet Sie aber nicht von der Pflicht, den Vertrag selbst genau zu prüfen!

Checkliste: Das gehört in den Immobilien-Kaufvertrag

• Angabe der Parteien
• Präzise Angabe des Preises
• Alle relevanten Termine
• Genaue Bezeichnung der Liegenschaft
• Genaue Beschreibung des Kaufgegenstands
• Zahlungsbedingungen und Fälligkeiten
• Regelung von Steuerfragen, insb. der Grundstückgewinnsteuer
• Zustand der Immobilie bei der Übergabe
• Details zu Installationen bzw. Gebäudebestandteilen wie Lift, Heizung, Fassade, Dach etc.
• Details zu Erneuerungsarbeiten, Abnützung und Mängeln
• Bei Neubauten der konkrete Bezugstermin
• Reglemente der Stockwerkeigentümerschaft
• Alle Lasten und Pflichten, die im Grundbuch als Grundlasten oder Dienstbarkeiten eingetragen sind, z.B. Schulden gegenüber Handwerkern oder Steuerbehörden.
• Mietverträge
• Baurechtsverträge
• Erschliessungspläne

 
Der Grundbucheintrag besiegelt den Kauf

Abgeschlossen ist der Kauf, wenn der Eintrag ins Grundbuch stattgefunden hat, erst dann sind Sie offiziell Eigentümer. Den vereinbarten Kaufpreis überweisen die Käufer immer erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Üblich ist eine Anzahlung, der Rest wird beim Bezug der Wohnung oder des Hauses beglichen. Auch beim Bau eines Hauses bzw. Mehrfamilienhauses ist eine Zahlung in Raten unüblich; gestandene Generalunternehmen haben mit der Finanzierung in der Regel keine Probleme. Beharrt der Generalunternehmer auf eine Bezahlung in Raten, so sollte Sie dies misstrauisch machen.

Und was gilt bei Mängeln?

Bei bestehenden Liegenschaften schliesst der Verkäufer die Mängelhaftung im Kaufvertrag in der Regel aus: Der Käufer erwirbt die Immobilie in dem Zustand, in dem sie bei der Besichtigung war. Der Verkäufer haftet nur dann, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Ob dem so ist, muss meist ein Gericht entscheiden, dies zu beweisen stellt sich aber oft als schwierig heraus. Prüfen Sie die Immobilie daher vor dem Kauf gründlich; im Zweifelsfall mit einem Bausachverständigen. Bei Neubauten gilt – sofern im Vertrag nicht anders vermerkt – das Obligationenrecht. Und das besagt, dass Handwerker, die an einem Bauwerk beteiligt sind, bis zu fünf Jahre für Mängel geradestehen müssen, die bei der Abnahme (noch) nicht sichtbar waren. Werden Mängel arglistig verschwiegen, gilt eine Frist von zehn Jahren. Wir empfehlen bei Neubauten einen Kaufvertrag nach SIA-Norm 118: Für Mängel, die Sie innert zwei Jahren nach der Abnahme entdecken, ist dann nämlich der Generalunternehmer bzw. der Architekt zuständig.

Fazit:

Gerade bei Immobilien-Kaufverträgen gilt: nichts unterschreiben, was man nicht wirklich versteht. Denn mit der Vertragsbeurkundung gehen auch sämtliche Nutzen und Gefahren auf den Käufer über.