Die 5 grössten Fehler beim Immobilienkauf

• Stefan Heitmann, CEO
  

Die Unterlagen nicht genau gelesen

Auch wenn es viel Arbeit bedeutet: Lesen Sie vor dem Notariatstermin alle für den Kauf notwendigen Dokumente. Dazu gehören:

• Kaufvertragsentwurf (bei einem Neubau mit Werkvertrag)
• Grundbuchbelege: Prüfen Sie unbedingt, ob offene Baulasten bzw. Belastungen im Grundbuch bestehen, die auf Sie als Käufer übergehen könnten!
• Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnungen
• Protokolle und Jahresrechnungen
• Begründungsakt
• Liste der Investitionen, Renovationen und Anschaffungen
• Aufteilungspläne
• Grundbuchauszug
• Katasterplan des Gesamtgrundstücks
• Gebäudeversicherungsangaben
• Baupläne
• Baubeschrieb
• Separate Verträge wie z.B. Verwaltungs- oder Hauswartungsverträge
• Baubewilligungsakten
• Bewertungsdokumentation

Beim Kauf von Stockwerkeigentum sollten Sie zudem unbedingt das Reglement der Stockwerkeigentümer sowie die Jahresrechnungen inkl. Zahlen zum Erneuerungsfonds sichten und auch einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen werfen.

Die Immobilie nicht auf Herz und Nieren geprüft

Selbst wenn in der Verkaufsdokumentation alles toll aussieht, sollten Sie die Immobilie auf Herz und Nieren prüfen und den Kaufpreis immer nachverhandeln. Schauen Sie sich mehrere Immobilien an und vergleichen Sie die Angebote, um ein Gespür für den Markt zu bekommen. Am besten definieren Sie Ihr Budget sowie eine Liste mit Kriterien, welche Ihnen wichtig sind. Am Besichtigungstermin (oder danach in weiteren Terminen vor Ort) sollten Sie wichtige Punkte prüfen. Darunter:

• Wie hoch ist die Lärmbelastung?
• Wie ist der Zustand der Fassade, des Daches und der Bausubstanz im Allgemeinen?
• Funktionieren Heizungsanlage und andere installierte Geräte?
  Sind die Fenster dicht?

Wichtig: gerade bei älteren und Liebhaberobjekten ist der „Laienblick“ oft nicht ausreichend. Ziehen Sie, wenn nötig und möglich, einen Bausachverständigen oder mindestens einen geeigneten Handwerker zur Besichtigung hinzu.

Hypothekarzinsen nicht verhandelt

Wer geschickt verhandelt, oder noch besser professionell verhandeln lässt, kann pro Jahr je nach Hypothekarvolumen schnell einige tausend Franken sparen. Keinesfalls sollten Sie sich für die Finanzierung Ihrer Immobilie nur an die Hausbank wenden oder die erstbeste Offerte annehmen. Holen Sie mindestens drei Offerten von Banken, Versicherungen und Pensionskassen ein und verhandeln Sie die Konditionen nach.

Mit den aktuellen Zinsen gerechnet

Dieser Fehler ist ein typischer Fall von «zu früh gefreut». Denn selbst wenn sich die Hypothekarzinsen momentan auf einem historischen Tiefstand befinden, ist für die Berechnung der sogenannten Tragbarkeit einer Hypothek nicht der aktuelle Zinssatz massgebend, sondern der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent. Hinzu kommen Zahlungen für Amortisation und Unterhalt. Zusammen dürfen diese laufenden Kosten nicht mehr als ein Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen.

Anzahlung nicht auf ein Sperrkonto eingezahlt

Allfällige Anzahlungen für den Immobilienkauf werden niemals direkt an den Verkäufer geleistet, sondern müssen vom Notar als Teil des Kaufvertrags beglaubigt und unter dessen Aufsicht ausgeführt werden. Hierzu legt im Regelfall der Notar ein Sperrkonto an, welches auf den Namen des Immobilienkäufers lautet. So wird ausgeschlossen, dass Geld ohne Zustimmung des Käufers abgehoben wird. Übrigens sollten Sie nie mehr als 5 Prozent des Kaufpreises oder maximal 20‘000 Franken anzahlen.

Fazit

Unerfahrene Immobilienkäufer lassen sich schnell von einer geschmackvollen Architektur oder einem stilvollen Innenausbau blenden und versäumen es in der Folge, die Immobilie und den Kaufvertrag kritisch zu prüfen. Vermeiden Sie die typischen Fehler und geniessen Sie sorgenfrei die eigenen vier Wände.