Die häufigsten Hypotheken-Fehler

• Stefan Heitmann, CEO
  

Hypotheken Fehler 1: Offerten nicht ausreichend verglichen

Vergleichen lohnt sich! Die Zinsen für eine Festhypothek mit einer Laufzeit über 10 Jahre können je nach Anbieter schnell um bis zu 0,8 Prozentpunkte auseinander liegen. Auf eine Hypothek von 600‘000 Franken macht das 4’800 Franken aus – pro Jahr!

Wir empfehlen deshalb, Offerten bei mindestens drei Anbietern einzuholen und dabei Banken sowie auch Versicherungen zu berücksichtigen.

 

Hypotheken Fehler 2: Hypothek falsch tranchiert

Bei unseren Refinanzierungskunden fällt uns leider häufig auf, dass diese durch die Tranchierung der Hypothek bis zum Ende der Laufzeit an ihren bisherigen Kreditgeber gebunden sind. Liegen die Tranchen bezüglich ihrer Laufzeit mehr als zwei Jahre auseinander, besteht keine Möglichkeit, zwischenzeitlich zu einem anderen – womöglich günstigeren – Anbieter zu wechseln. Erfahren Sie mehr zum Thema Hypothek tranchieren in unserem Video-Briefing.

 

Hypotheken Fehler 3: Den Schuldbrief falsch gesplittet

Der Schuldbrief ist ein zentraler Bestandteil der Eigenheimfinanzierung – auch wenn der Hausbesitzer diesen normalerweise gar nie zu Gesicht bekommt. Entscheiden Sie sich für eine Tranchierung der Hypothek, sollten Sie unbedingt darauf achten, den Schuldbrief analog zu den einzelnen Tranchen aufzusplitten. Dies erleichtert später den Wechsel einzelner Tranchen zu einem anderen Anbieter.

 

Hypotheken Fehler 4: Falsche Strategie gewählt

Angesichts der Produktevielfalt im Hypothekarmarkt stellt sich die Frage nach der individuell richtigen Strategie: Soll ich auf eine variable, eine Libor– oder auf eine Festhypothek setzen? Und welche Laufzeiten sind für mich ideal?

Die Antwort hängt stark von der persönlichen Situation (berufliche Aussichten, Alter, Kinderwunsch, Vermögen etc.) sowie von den Zinsaussichten ab. Libor-Hypotheken bieten sich etwa in sinkendem oder stabilem Zinsumfeld an, während Festhypotheken über Jahre vor steigenden Zinsen schützen. 

 

Hypotheken Fehler 5: Falsche Libor-Hypothek gewählt

Im Markt existieren Angebote für Libor-Hypotheken, deren Hypozinsen jeden Monat, alle drei oder alle sechs Monate angepasst werden. Ein- und dreimonatige Libor-Finanzierungen sind am Markt günstiger zu haben als eine Libor-Hypothek mit einem für sechs Monate fixierten Zins. Allerdings ist man mit einer schnelleren Kadenz auch einem höheren Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Zu beachten sind auch die Laufzeiten der Libor-Hypotheken-Verträge: Je kürzer die Laufzeit ist, desto flexibler gestalten sich die Wechselmöglichkeiten in eine Festhypothek.

 

Hypotheken Fehler 6: Bank oder Versicherung? Den falschen Partner gewählt

Im Hypothekargeschäft galt lange die Faustregel: Bei Hypotheken mit langer Laufzeit (ab 6 bis 7 Jahren) stechen Versicherungen ihre Bank-Konkurrenten bezüglich der Höhe der Zinsen oft aus. Allerdings unterbieten Versicherungen Banken mittlerweile auch bei kürzeren Laufzeiten, wie MoneyPark kürzlich untersucht hat. Es lohnt sich also immer sowohl Offerten von Banken also auch Versicherungen einzuholen.

 

Hypotheken Fehler 7: Falsche Hypothekarhöhe

Die ideale Höhe der Belehnung (d.h. der Anteil der Hypothekarsumme am Wert der Liegenschaft) ist sehr kundenspezifisch. Im aktuellen Tiefzinsumfeld kann man aber zumindest aus steuerlicher Optik sagen, dass eine Belehnung von unter 65 Prozent meist wenig Sinn macht; denn die höheren Zinskosten werden durch die steuerlichen Vorteile aufgewogen. Erfahren Sie mehr zum Thema Hypothekarhöhe.

 

Hypotheken Fehler 8: Vorsorge vernachlässigt

Was passiert mit dem Haus oder der Wohnung, falls ein Erwerbsträger krank wird, verunfallt oder stirbt? Ohne die richtige Vorsorge besteht die Möglichkeit, dass die Hypothek dann nicht mehr bedienbar ist. Entsprechend wichtig ist es, Immobilienfinanzierungen immer ganzheitlich zu betrachten. Der Schlüssel dazu ist eine saubere Vorsorgeanalyse, die allfällige Lücken aufdeckt.

 

Hypotheken Fehler 9: Falsch amortisiert

Soll ich meine Hypothek direkt oder indirekt amortisieren – also abbezahlen? Tendenziell lautet die Antwort: In einer Tiefzinsphase lohnt sich eher eine indirekte Amortisation. Bei dieser Variante bleibt die Höhe der Hypothek über die gesamte Laufzeit gleich hoch; die Bank verlangt keine Amortisation, dafür muss der Kunde regelmässig einen vertraglich festgelegten Betrag auf ein 3a-Konto oder in eine Vorsorgepolice 3a oder 3b einzahlen. Erfahren Sie mehr zum Thema Amortisation.

 

Hypotheken Fehler 10: Ungenügend über allgemeinen Geschäftsbedingungen informiert

Hypothekarverträge sind komplex und enthalten viel „Fachchinesisch“. Stellen Sie sicher, dass sie sich über jeden einzelnen Punkt im Klaren sind. Sonst blüht Ihnen womöglich dereinst ein böses Erwachen. Die meisten Hypothekaranbieter behalten sich beispielsweise das Recht vor, im Fall einer substanziellen Wertminderung der Liegenschaft (d.h. auch bei einem allgemeinen Preisrutsch) den Vertrag vorzeitig zu künden. Je nach aktuellen Zinssätzen würden womöglich hohe Zusatzkosten auf Sie zukommen. Ebenfalls nicht unbedenklich ist die Klausel in vielen Rahmenverträgen, dass die Bank oder Versicherung auch bei Festhypotheken während der Laufzeit Zinsanpassungen vornehmen dürfen – gegeben dem Fall, dass eine stärkere staatliche Regulierung dies notwendig machen würde.

 

Fazit

Auf dem Weg in die eigene vier Wände lauern einige Gefahren und Fallstricke. Vermeiden Sie die häufigsten Hypotheken-Fehlen, damit Sie den Traum vom Eigenheim auch langfristig geniessen können.