Wohneigentum: Ein Fels in der Corona-Brandung?!

• Stefan Heitmann, CEO
  

• Bereits im Jahr 2019 erhöhte sich der Index stetig, insgesamt um 0.9 Indexpunkte. Das ist zwar ein deutlicher, aber im langfristigen Vergleich kein aussergewöhnlicher Anstieg. Er bietet daher Anlass zur engen Beobachtung, aber reflektiert keine Panik am Markt.
• Waren es in der Vergangenheit typischerweise (vermeintliche) Blasenprophezeiungen und -befürchtungen, die sich im steigenden Risk Index manifestierten, sind es aktuell makroökonomisch und krisenbedingte Preisszenarien, die sich allfällig risikoerhöhend ausprägen könnten.
• Die Erhöhung des Real Estate Risk Index steht vor allem im Zeichen der äusserst düsteren Wirtschaftsaussichten. Die kommende Rezession schlägt sich in deutlich erhöhten Arbeitslosenzahlen und einem Stimmungseinbruch unter den Einkaufsmanagern in der Schweiz, insbesondere im Dienstleistungssektor, nieder. 
• Im ersten Quartal 2020 gaben die Preise von selbstgenutztem Eigenheim nur leicht um 0.43 Prozent nach. Eigentumswohnungen waren mehr betroffen als Einfamilienhäuser.
• Die Auswirkungen der Corona-Krise waren daher im Eigenheim-Markt bis Ende März nur wenig spürbar. In den ersten April-Wochen zeigt sich aber, dass potenzielle Käufer in solch unsicheren Zeiten ihre Kaufabsicht temporär zurückstellen, wobei neben der wirtschaftlichen Unsicherheit primär auch rein logistische Herausforderungen (reduzierte Notarkapazitäten, verunmöglichte Besichtigungstermine) ursächlich sind. 
• Weil die logistischen Herausforderungen Verkäufer genauso betreffen wir Käufer und sich zudem gerade im Markt für selbstgenutztes Wohneigentum Preisanpassungen langsamer manifestieren als in anderen Segmenten des Immobilienmarktes, können viele geplante Verkäufe vorerst nicht getätigt werden und es reduziert sich sowohl die Nachfrage wie auch das Angebot im Markt.
• Solange sowohl die Prognose zur Dauer der Krise als auch zur Schwere der Rezession noch in das Reich der Spekulation gehören, dürften auch die Transaktionen am Immobilienmarkt tief bleiben. Wir gehen aber derzeit zum einen davon aus, dass relativ rasch die Mechaniken von Angebot und Nachfrage greifen und sich bei erwartungsgemäss leicht korrigierten Preisen auch im Standardsegment die gewohnte Transaktionsdynamik wieder entfaltet. Zum anderen, dass sich mit zunehmender Klarheit über Dauer und Schwere der Krise durchaus auch Nachholeffekte ergeben werden und die stabilen Werte eines Eigenheims in diesen unsicheren Zeiten nochmals an Bedeutung gewinnen. 
• Signifikante Preiszugeständnisse (>15-20%) erwarten wir bis auf «Fire-Sales» (Notverkäufe) und einzelne Objekte im Luxussegment (aufgrund des eingeschränkten Käuferkreises) nicht. Moderate Preiszugeständnisse (bis 10-15%) sind lagenabhängig auch im Standardsegment bis zu zwei Millionen Franken Kaufsumme vorstellbar und realistisch.
• Bei den am Markt offerierten Hypothekarzinsen sehen wir weiterhin sehr grosse Differenzen vom günstigsten zum teuersten Anbieter – es wurde gar ein neuer Spitzenwert erreicht. Hier zeigt sich insbesondere, dass die vorher schon teureren Banken in der Corona Krise ihre Hypothekarzinsen nochmals stärker als Versicherungen, Pensionskassen und Anlagestiftungen erhöht haben.

Erkenntnisse im Detail

Mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz
Auf einer Skala von 0 (kein Risiko) bis 6 (akute Blasengefahr) erhöht sich der RERI im 1. Quartal 2020 um 0.2 auf 3.9 Punkte. Damit hat der Index den höchsten Stand seit dem Start der Ermittlung des RERI (Q1 2014) erreicht.
Die deutlich gestiegenen Werte seit Anfang 2019 sind der stagnierenden Wirtschaftsentwicklung und der nahenden Rezession aufgrund der Corona-Krise geschuldet. So lange keine länger dauernde Massenarbeitslosigkeit in der Schweiz Einzug hält, können solche Wirtschaftsindikatoren durchaus auch beruhigend auf den Immobilienmarkt einwirken – Preisexzesse werden so eher unterbunden, was den Markt insgesamt gesünder macht.

Lockdown verursacht immense Einbussen in der Weltwirtschaft
Die wirtschaftlichen Einbussen des weltweiten Lockdowns sind gigantisch. Auch wenn viele staatlich verordnete Konjunktur-Stützprogramme in nie dagewesenem Ausmass lanciert wurden, dürfte dies nicht mehr als eine Linderung der rezessiven Auswirkungen bringen.

Alleine in der Schweiz werden die wirtschaftlichen Einbussen des Bruttoinlandproduktes (BIP) in vier Wochen Lockdown auf rund 15 Milliarden Schweizer Franken geschätzt. Der lange als Motor dienende inlandorientierte Dienstleistungssektor wurde nun quasi von heute auf morgen abgewürgt und dürfte in den kommenden Wochen nur auf äusserst niedrigen Touren laufen.

Stärke der Weltrezession dürfte heftig ausfallen
Die jüngste Prognose des Internationalen Währungsfonds (IWF) geht davon aus, dass die Weltwirtschaft sehr wahrscheinlich die schlimmste Krise seit der Grossen Depression der 1930er-Jahre sehen wird. Der IWF prognostiziert in seinem Basisszenario, dass das Welt-Bruttoinlandprodukt (BIP) um 3 Prozent sinken wird. Selbst der Lokomotive der Weltwirtschaft, China, wird demnach ein Mini-Wachstum von nur 1.5 Prozent (seit 2015 durchschnittliches Wachstum von 6.5 Prozent) für 2020 vorhergesagt.
Auch für die Schweiz sind die Prognosen, nicht zuletzt aufgrund der starken Abhängigkeit vom Aussenhandel, mit einer Schrumpfung von 6 Prozent des BIP für das laufende Jahr extrem düster.
Insgesamt ist aber die Heftigkeit der Rezession insbesondere davon abhängig, wie schnell eine nachhaltige Lösung zur Eindämmung des Virus gefunden werden kann (Impfung, Herdenimmunisierung etc.).

Kein Ausstieg aus dem Negativzinsumfeld in Sicht
Alles andere als eine weiterhin stark expansive Geldpolitik dürfte sich Europa aufgrund der extensiv steigenden Verschuldung in der nächsten Zeit kaum leisten können. Das hat zur Folge, dass das Negativzinsumfeld in Europa und in noch extremerer Form auch in der Schweiz vorerst unverändert erhalten bleiben dürfte. Diese Situation dürfte weiterhin tiefe Hypothekarzins-konditionen zur Folge haben.

Preise und Angebot von selbstgenutztem Eigenheim geben leicht nach
Der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) zeigt einen leichten Rückgang, nachdem er in den vergangenen zwei Quartalen zugenommen hatte. Die Anzahl Angebote zeigte insbesondere im März einen Rückgang zum Vorjahresmonat, wobei das Angebot von Eigentumswohnungen stärker zurückging als dasjenige von Einfamilienhäusern.
Verschuldungsgrad mit Hypotheken ist weiterhin tief
Der Anteil an Hypotheken am Kaufpreis von Eigenheimen liegt durchschnittlich bei tiefen 50 Prozent. Daraus ergeben sich keine Zusatzrisiken für den Immobilienmarkt.

Subindizes des RERI

1. Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.

Verschuldungsgrad verändert sich nur unwesentlich
Die Verschuldung verändert sich weiterhin nur unwesentlich. Der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis macht im 1. Quartal 2020 im Durchschnitt rund 50 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.

2. Bandbreite der Hypothekarzinsangebote

Bandbreite zwischen günstigstem und teuerstem Angebot: Neuer Höchststand

Die Zinsunterschiede zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern haben im ersten Quartal 2020 mit 0.89 Prozent (Vorquartal 0.88 Prozent) erneut einen neuen Spitzenwert erreicht. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der zehnjährigen Festhypothek, sehen wir eine noch weiter ausufernde Preisspanne: Während der günstigste Anbieter im Mittel einen Zinssatz von 0.51 Prozent verlangte, kostete diese Laufzeit beim teuersten 1.80 Prozent. Das ergibt eine enorme Bandbreite von 1.29 Prozent. Damit kostet ein Abschluss beim teuersten Anbieter mehr als das Dreifache. Auffällig ist, dass die Schere zwischen den Konditionen der Pensionskassen/ Anlagestiftungen im Vergleich zu Banken von Monat zu Monat weiter aufgeht.

Riesiges Sparpotenzial
Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von 800’000 Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmende signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.72 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

3. Kreditabsicherungskosten

Corona-Krise verursacht hohe Volatilität der Swap-Sätze
Die Entwicklung der Kapitalmarktsätze im ersten Quartal lässt sich grob in drei Phasen einteilen: Im Januar bewegten sich die Swap-Sätze nur unwesentlich. Im Februar rutschten die langfristigen Swaps immer stärker ins Minus, sodass anfangs März beinahe die historischen Tiefpunkte vom August 2019 erreicht wurden. Phase drei brachte einen sehr starken Anstieg mit sich, womit die Senkung im Februar wieder zunichte gemacht wurde. Dieser Anstieg stand in Zusammenhang mit dem Zusammenbruch der Börsen und dem damit einhergehenden Bedürfnis nach Liquidität. Dabei umfasste der Ausverkauf auch sogenannte risikofreie Staatsanleihen, was die Renditen markant zurückgehen und die Swap-Sätze ansteigen liess.
Die bereits sehr flache Zinskurve verflachte sich nochmals leicht. Der Spread vom zwei- zum zehnjährigen Swap fiel unter die Marke von 40 Basispunkten und hat sich gegenüber Ende 2018 mehr als halbiert. Diese extrem flache Zinskurve impliziert nun auch die bevorstehende Rezession und damit einhergehend äusserst tiefe Inflationserwartungen am langen Ende.

 Prognose: Volatile, aber weiterhin tiefe Hypothekarzinsen während der Corona-Krise
Weil Krisensituationen häufig kurzfristig stärkere Reaktionen auslösen und derzeit nicht abschätzbar ist, ob der Höhepunkt der Krise bereits hinter uns liegt, sind Prognosen zur weiteren Entwicklung der Kapitalmarkt- und Hypothekarzinsen extrem schwierig. Klar ist aber, dass auch in den nächsten Wochen mit einer hohen Volatilität gerechnet werden muss. Greifen die Anleihenskaufprogramme und zeichnet sich die Überwindung der Corona-Krise ab, prognostizieren wir, dass sich das Zinsniveau am Kapitalmarkt wieder um den jüngsten Anstieg, also rund 20 Basispunkte am langen Ende, reduzieren dürfte. Ob das aber auch tiefere Hypothekarzinsen zur Folge hat, hängt unter anderem auch vom weiteren Engagement alternativer Kapitalgeber am hiesigen Hypothekarmarkt ab. Sollten sich Anlagestiftungen und Pensionskassen länger vom Markt zurückziehen und damit gerade bei längeren Laufzeiten die Wettbewerbsintensität reduzieren, werden Banken das durch Margenausweitungen zu kompensieren wissen.
Durch das Engagement der Banken in der Gewährung von Notkrediten an die Unternehmungen dürfte die wichtigste Anbietergruppe im Hypothekargeschäft ihre Aktivitäten, insbesondere bei Neufinanzierungen, wohl (stark) zurückfahren. Welche Auswirkungen dies auf die Entwicklung der Marktanteile und die Margen im Hypothekargeschäft hat, bleibt abzuwarten.

4. Preisindizes

Preise und Angebot von selbstgenutztem Eigenheim geben leicht nach
Im ersten Quartal 2020 verzeichnet der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) einen Rückgang von 162.4 auf 161.7 Punkte, nachdem er in den vergangenen zwei Quartalen um 1.2 Indexpunkte zugenommen hatte. Die Preise der Eigentumswohnungen gaben leicht stärker nach (-0.54 Prozent) als die Preise der Einfamilienhäuser, welche um 0.36 Prozent zurückgingen.

Einen ersten möglichen Effekt der Corona-Krise zeigt der Blick auf die Anzahl der Angebote pro Monat: Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind insbesondere im März die Angebote leicht zurückgegangen. Bei den Einfamilienhäusern reduzierte sich das Angebot im März um gut 1’000 Objekte auf rund 23’000 und bei den Eigentumswohnungen um etwa 3’000 Objekte auf rund 36’000.

Der leichte Rückgang des Angebots-Preisindex ist noch nicht ungewöhnlich und passt in die quartalsweisen Schwankungen der letzten Jahre. Es wird sich vor allem im 2. Quartal 2020 zeigen, ob die Corona-Krise einen Einfluss auf die Preise von Wohneigentum haben wird. Wir rechnen vor allem mit vereinzelten, auch signifikanten Preiskorrekturen im Luxussegment, aber nur moderat erhöhter Preisflexibilität im mittleren und gehobenen Segment. Ausserdem kann die Corona-Krise und der damit temporär verbundene Angebots- und Nachfragerückgang dahingehend einen marktberuhigenden Einfluss ausüben, als dass Preiseskapaden gestoppt werden. Solche Einzelfälle werden sich aber vermutlich nicht signifikant auf die gesamte Preisentwicklung auswirken. Von dieser Prognose ausgenommen sind die Preise für Gewerbe- und Büroimmobilien sowie Renditeobjekte. In diesen Segmenten erwarten wir je nach Dauer der Krise stärkere Preisrückgänge.

Auch der Konsumentenpreisindex gab im Vergleich zum Vorquartal nach und liegt mit 98.8 Punkten so tief wie zuletzt vor zwei Jahren. Ein Rückgang von 0.6 Indexpunkten in einem Quartal gab es zuletzt vor vier Jahren im ersten Quartal 2015.

5. Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquote schnellt im März Corona-Krise bedingt in die Höhe
Nachdem die Arbeitslosigkeit im Herbst letzten Jahres erstmals seit September 2008 wieder unter die Marke von 100’000 Arbeitslosen gesunken war, erhöhte sie sich im 4. Quartal 2019, vor allem saisonbedingt, wieder leicht.

Im ersten Quartal 2020 stieg die Arbeitslosenquote nun um markante 0.4 Prozentpunkte an. Dies ist auf den sprunghaften Anstieg im Monat März zurückzuführen und dürfte bereits eine erste Auswirkung der Corona-Krise sein.

Gemäss den Erhebungen des Staatssekretariats für Wirtschaft (SECO) waren Ende März 2020 135’624 Arbeitslose bei den Regionalen Arbeitsvermittlungszentren (RAV) eingeschrieben, 17’802 mehr als im Vormonat. Die Arbeitslosenquote stieg damit von 2.5 Prozent im Februar 2020 auf 2.9 Prozent an. Gegenüber dem Vorjahresmonat erhöhte sich die Arbeitslosigkeit um 23’283 Personen oder hohen 21 Prozent. Auch die Zahl der Stellensuchenden erhöhte sich um knapp 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr und liegt erstmals seit längerer Zeit wieder über 200’000 Personen. Augenfällig ist zudem, dass die Jugendarbeitslosigkeit der 15- bis 24-jährigen Arbeitnehmenden gegenüber dem Vormonat um über 20 Prozent angestiegen ist. Im Vergleich zum Vorjahresmonat entspricht dies gar einem Anstieg um über 25 Prozent (+ 2’983 Personen).

Der anhaltende Lockdown wird für viele Betriebe existenzgefährdend. Damit einhergehend ist es unvermeidlich, dass die Arbeitslosenquoten in den nächsten Monaten, trotz der vereinfachten Kurzarbeit, markant ansteigen werden. Die schlimmsten Szenarien rechnen mit einer Arbeitslosigkeit von bis zu 7 Prozent. Wir gehen jedoch von einer V-Entwicklung der Schweizer Wirtschaft aus. Damit dürfte eine leichte Kompensation der verlorenen Umsätze die negativen Auswirkungen geringfügig abschwächen. Allerdings brauchen die Betriebe dazu ein gewisses Durchhaltevermögen. Die Erholung der Wirtschaft dürfte sich wohl erst 2021 zeigen.

6. Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)

Starker Rückgang des PMI im März, Dienstleistungssektor im freien Fall
Im ersten Quartal 2020 bricht der Einkaufsmanager-Index der Industrie ein. Allein im März sinkt er um 5.9 Punkte. Mit einem Stand von 43.7 Zählern notiert der PMI so tief wie seit Juli 2009 nicht mehr.

Am stärksten eingebrochen sind die Subkomponenten Produktion (-14.6 Punkte) und Auftragsbestand (-12.8 Punkte). Beide notierten mit leicht über 30 Punkten nun weit unter der Wachstumsschwelle von 50 Punkten, aber immerhin über den Tiefstständen der globalen Rezession 2009. Markant eingetrübt hat sich die Lage am Arbeitsmarkt. Die Subkomponente «Beschäftigung» hat um 8.4 Punkte nachgegeben und deutet nun mit 42.5 Zählern auf einen geringeren Bedarf an Arbeitskräften hin.
Die ersten Auswirkungen der Corona-Krise schlagen sich insbesondere im Dienstleistungssektor mit voller Wucht nieder. Hier sehen wir im Vergleich zum Vormonat einen drastischen Rückgang um 23.9 Punkte. Der neue Stand liegt mit 28.1 Zählern weit unter der Wachstumsschwelle von 50 Punkten, nachdem dieser Wert im Februar noch bei 51.9 Punkten lag. Damit wird deutlich: Der Lockdown trifft die Dienstleister unmittelbar stärker als die Industrieunternehmen, können doch zahlreiche Dienstleistungen nicht mehr erbracht werden.

Der Niedergang dürfte in den nächsten Monaten ungebremst weitergehen. Zum Vergleich: Im Tiefpunkt der Finanzkrise lag der PMI für die Industrie bei 32.9 Zählern (März 2009), der stärkste Indexeinbruch war im November 2008, als der PMI um 10.2 Punkte sank.

Fazit

• Im ersten Quartal 2020 hatte die Corona-Krise erst wenig negativen Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt ausgeübt. Die vorgesehenen Transaktionen konnten weitgehend abgewickelt werden.
• Inzwischen zeichnet sich aber aufgrund des Lockdowns immer mehr eine Verlangsamung des Marktes ab. Sowohl Verkäufer wie auch Käufersuchen ein höheres Mass an Planungssicherheit.
• Gerade in Krisenzeiten zeigt sich der Wert eines Eigenheims: Die hohe Wohnqualität und der grosse Gestaltungsfreiraum werden besonders nachhaltig geschätzt und aufgrund der tiefen Zinsen profitieren die Eigenheimbesitzer zudem von deutlich tieferen Wohnkosten gegenüber der Mieterschaft. Sollten die für den Käufermarkt relevanten makroökonomischen Faktoren in einer V-Kurve korrigieren, dann wird sich sowohl der Transaktionsmarkt wiederbeleben sowie die Eigentumsquote der Schweiz ansteigen, womit sie zunehmend Anschluss an das europäische Mittelfeld finden wird.
• Wir gehen deshalb davon aus, dass sich die Nachfrage nach Wohneigentum nach Überwindung der Corona-Krise erholen wird und ein gewisser Nachholeffekt einsetzt. Dabei dürften die weiterhin sehr attraktiven Finanzierungskonditionen unterstützend wirken.