Aufholpotenzial in Schweizer Immobilienfonds

• Curdin Summermatter
  Leiter Verkauf Strukturierte Produkte
  Zürcher Kantonalbank

Schweizer Immobilienfonds gelten gemeinhin als solide Kapitalanlage. Diese Annahme wurde in den vergangenen zwei Jahren auf die Probe gestellt, denn der Zinserhöhungszyklus, den die führenden Notenbanken 2022 im Kampf gegen die Inflation einläuteten, löste auch in dieser Anlageklasse heftige Kursschwankungen aus. Inzwischen haben sich die Kurse börsengehandelter Immobilienfonds wieder stabilisiert, der Gesamtmarkt notiert aber immer noch unter den einstigen Höchstwerten. 

Ein Jahr des Umbruchs 

2022 war für die Schweizer Immobilienfonds ein Jahr der Extreme. Dabei startete das Jahr zunächst erfreulich, wie sich am Immobilienfondsindex der Schweizer Börse ablesen lässt: Der SXI Real Estate Funds Broad Index (SWIIT Index) kletterte Anfang Januar 2022 auf ein Allzeithoch. 

Nach dem gelungenen Jahresauftakt kippte die Stimmung jedoch. Auslöser dafür war der Kurswechsel in der Geldpolitik, denn um die steigende Inflation einzudämmen, erhöhte die Schweizerische Nationalbank (SNB) im Juni 2022 erstmals seit 15 Jahren wieder die Leitzinsen. Bis im Juni 2023 folgten vier weitere Zinsschritte. Die Umwälzung in der Zinslandschaft führten zu einer deutlichen Korrektur der börsenkotierten Immobilienfonds. So brach der SWIIT Index im Verlauf von 2022 zwischenzeitlich fast 25% ein und beendete das Jahr schliesslich mit einem Kursverlust von rund 15% – damit verlor er fast gleich viel wie der Schweizer Aktienmarkt, der gemessen am Swiss Performance Index knapp 17% einbüsste. 

Das Zinsumfeld beeinflusst Immobilienanlagen über verschiedene Mechanismen. So können steigende Zinsen beispielsweise zu höheren Finanzierungskosten für Immobilienprojekte führen. Aber auch Anlagealternativen wie Obligationen gewinnen bei einem Zinsanstieg an Attraktivität gegenüber Immobilieninvestments. Die Zinsen sind somit ein wichtiger, aber bei weitem nicht der einzige Treiber für die Wertentwicklung von Immobilienfonds. 

Die verschiedenen Einflussfaktoren führen dazu, dass die Anteile von Immobilienfonds selten zum Preis des zugrunde liegenden Nettoinventarwerts (Net Asset Value, NAV) gehandelt werden. In der Regel liegt der Börsenkurs über dem NAV, die Anlegerinnen und Anleger zahlen also einen Aufschlag für die Immobilienanlage, das sogenannte Agio. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass das Agio in Zeiten sinkender Zinsen nach oben tendiert und bei steigenden Zinsen abnimmt. 

Luft nach oben

Rund zwei Jahre nach dem Kursrutsch hat sich das Zinsumfeld in der Schweiz erneut verändert und sorgt für Rückenwind im Handel mit börsengehandelten Immobilienfonds. Die SNB hat den Leitzins im laufenden Jahr bereits zweimal gesenkt. Die Ökonomen der Zürcher Kantonalbank erwarten, dass die Zentralbank an ihrem kommenden Treffen im September eine weitere Lockerung um 25 Basispunkte beschliessen wird, während die Finanzmärkte bis Jahresende gar zwei Zinssenkungen von jeweils 25 Basispunkten einpreisen. 

Der SWIIT Index hat bereits vor Jahresfrist zur Erholung angesetzt: Seit Anfang November, als er sein Tiefst im Jahr 2023 erreichte, hat der Index um satte 17% zugelegt. Dennoch notiert er immer noch deutlich unter den Rekordwerten von Anfang 2022. Für Anlegerinnen und Anleger eröffnet diese Ausgangslage Einstiegschancen. 

Allerdings sind auch die Bewertungen der Immobilienfonds wieder gestiegen, nachdem sie 2022 und 2023 unter Druck geraten waren. So beträgt das durchschnittliche Agio aktuell 22.5% und liegt damit sehr nahe beim historischen, indexgewichteten Durchschnitt von 21.5%, wie eine Analyse der Zürcher Kantonalbank zeigt. Die Differenzen zwischen einzelnen Fonds und Segmenten sind jedoch beachtlich, wobei beispielsweise Immobilienfonds mit einem Fokus auf kommerzielle Liegenschaften ein deutlich niedrigeres Agio ausweisen als Immobilienfonds auf Wohnliegenschaften.

Wie Anlegerinnen und Anleger investieren können 

Für Anlegerinnen und Anleger, die an der Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts partizipieren möchten, bietet das ZKB Tracker-Zertifikat Immobilien «Direktbesitz» einen einfachen und effizienten Marktzugang. Das Zertifikat investiert ausschliesslich in Immobilienfonds, die Immobilien im Direktbesitz halten. Ziel ist die Abbildung eines geografisch und sektoriell breit diversifizierten Schweizer Immobilienportfolios. Die Basiswertzusammensetzung wird aktiv durch die Immobilienexperten des ZKB Asset Management bewirtschaftet. 

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